DROIT IMMOBILIER

L'avant-contrat est:

Le contrat préliminaire qui lie un promettant acheteur et un promettant vendeur et qui suppose la passation d'un contrat à intervenir plus tard, la vente. Cette proposition d'achat, pour protéger les intérêts de chacune des parties, devra prévoir les conditions préalables à la vente, la description de l'immeuble faisant l'objet de la vente, des autres biens inclus et des biens exclus de la vente, les obligations de chacune des parties, le prix convenu entre les parties, les garanties fournies par le vendeur, les documents à fournir et les dates et les délais pour l'obtention du financement hypothécaire, l'inspection de l'immeuble, la signature du contrat devant le notaire et l'occupation.

Les démarches du vendeur dans le cadre d'une promesse d'achat se résument à réunir la documentation suivante:

  • les titres de propriété (les actes de vente affectant l'immeuble vendu et lui ayant été remis par le notaire au moment de l'achat de l'immeuble) ainsi que les actes de servitudes (droit de passage ou droit de vue) et la déclaration de copropriété s'il s'agit d'une unité de copropriété. Dans tous les cas le vendeur devra au moins fournir une copie certifiée conforme (celle sur laquelle on retrouve le sceau et la signature du notaire) de son contrat d'achat. Une simple photocopie n'est pas suffisante;
  • le certificat de localisation préparé par un arpenteur-géomètre. Ce certificat doit démontrer l'immeuble dans sa situation actuelle. Toute modification à la structure de l'immeuble et tout ajout tel que piscine, cabanon, clôture, unité de climatisation, réservoir de propane pour cuisinière ou foyer, abri d'auto, etc., nécessiteront la préparation d'un nouveau certificat de localisation. Vous devez compter un minimum de deux semaines pour la préparation d'un nouveau certificat et en période de pointe, soit du mois d'avril au mois d'août, il faut compter de quatre à six semaines. Prenez note que la modification de la numérotation du lot dans le cadre de la rénovation cadastrale nécessitera elle aussi la préparation d'un nouveau certificat de localisation;
  • les comptes de taxes municipales et scolaires afin de permettre au notaire d'obtenir de la municipalité et de la commission scolaire les confirmations écrites de l'état des taxes sur l'immeuble;
  • les factures de toutes les charges devant faire l'objet de répartitions tel que: le réservoir de mazout et l'entretien de la fournaise, la location d'un réservoir de propane et le contenu du réservoir, le contrat d'entretien paysager, le contrat de déneigement, les frais relatifs au système d'alarme si ce dernier est relié à une centrale, les frais de condo et toute cotisation spéciale si l'objet de la vente est une unité de copropriété, etc.;
  • les baux, s'il s'agit d'un immeuble à revenu;
  • si l'immeuble est hypothéqué, l'acte d'hypothèque, puisque le prêt y rattaché devra être remboursé à même le prix de vente et la garantie sur l'immeuble annulée par la publication d'un acte de quittance ou de mainlevée, selon le cas.

N'oubliez jamais que la signature harmonieuse de votre contrat d'achat ou de vente, selon le cas, dépendra en grande partie de votre contrat préliminaire et de la manière dont il aura été rédigé. Il est donc important, pour prévenir les situations fâcheuses et souvent irrémédiables, de faire appel à l'expertise du notaire avant de signer quelque document que ce soit.

La vente elle-même

Une fois la base de votre entente scellée par la signature du contrat préliminaire (promesse d'achat), le notaire s'assurera que les autorisations requises ont été obtenues par l'application de certaines lois (patrimoine familiale et résidence principale de la famille, biens culturels, zonage agricole, ensemble immobilier, tuteur au mineur et conseil de tutelle, vente par une personne morale, etc.), que les titres de propriété sont incontestables, que les fonds servant à l'acquisition de l'immeuble lui ont été remis de façon irrévocable et qu'ils seront remis à qui de droit lorsque toutes les vérifications utiles et nécessaires auront été effectuées.

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